L’Unione Europea ha rafforzato la propria strategia di decarbonizzazione del patrimonio immobiliare con l’approvazione della Direttiva (UE) 2024/1275 del Parlamento europeo e del Consiglio del 24 aprile 2024, relativa alla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive). La norma, pubblicata l’8 maggio 2024, introduce nuovi obblighi per gli edifici nuovi ed esistenti, promuove la riqualificazione energetica e fissa l’obiettivo di raggiungere un patrimonio immobiliare a emissioni zero entro il 2050.
Per l’Italia, dove una parte significativa degli edifici è stata realizzata prima dell’introduzione di standard energetici rigorosi, la direttiva rappresenterà una trasformazione profonda che interesserà sviluppatori immobiliari, property manager, imprese industriali, centri logistici, uffici, strutture alberghiere, centri commerciali e pubbliche amministrazioni.
Il termine generale per il recepimento della Direttiva negli ordinamenti nazionali è fissato al 29 maggio 2026. Da quel momento inizieranno a concretizzarsi anche in Italia numerosi obblighi oggi definiti a livello europeo, sebbene le relative disposizioni nazionali di attuazione non siano ancora state completamente pubblicate.
L’edificio a emissioni zero: il nuovo standard europeo
Uno dei pilastri della direttiva è l’introduzione del concetto di edificio a emissioni zero (Zero-Emission Building – ZEB), caratterizzato da un’elevatissima efficienza energetica e da emissioni operative nulle o molto basse.
La normativa prevede che:
- Gli edifici nuovi di proprietà di enti pubblici o da essi occupati dovranno essere edifici a emissioni zero a partire dal 1° gennaio 2028.
- Tutti gli altri edifici nuovi dovranno rispettare lo stesso requisito dal 1° gennaio 2030.
Inoltre, i nuovi progetti dovranno essere concepiti per favorire l’utilizzo dell’energia solare e facilitare l’installazione futura di tecnologie rinnovabili.
Principali obblighi che le imprese in Italia dovranno considerare
1. Parcheggi:più punti di ricarica e spazi per biciclette
Termine di recepimento: 29 maggio 2026
La direttiva introduce importanti requisiti legati alla mobilità elettrica e sostenibile.
Edifici non residenziali nuovi o soggetti a ristrutturazioni importanti con più di 5 posti auto
Dovranno prevedere:
- 1 punto di ricarica ogni 5 posti auto.
- Predisposizione dell’infrastruttura elettrica (precablaggio) per il 50% dei posti.
- Posti bici equivalenti ad almeno il 15% della capacità media di utilizzo dell’edificio oppure al 10% della capacità totale degli utenti.
Edifici non residenziali esistenti con più di 20 posti auto
Entro il 1° gennaio 2027 dovranno essere dotati di:
- 1 punto di ricarica ogni 10 posti auto oppure infrastrutture per il 50% dei posti.
- Posti bici pari almeno al 15% della capacità media o al 10% della capacità totale degli utenti.
Se tali edifici appartengono a enti pubblici o sono da essi occupati, entro il 1° gennaio 2033 sarà inoltre necessario predisporre il precablaggio per il 50% dei posti auto.
Edifici residenziali nuovi o oggetto di ristrutturazioni importanti con più di 3 posti auto
Dovranno integrare:
- Almeno 1 punto di ricarica.
- Precablaggio per il 50% dei posti.
- Due posti bici per ogni unità abitativa.
Inoltre, i proprietari degli edifici residenziali non potranno rifiutare, salvo motivazioni giustificate, le richieste di installazione di punti di ricarica presentate da inquilini o comproprietari.
2. Attestatidi prestazione energetica più rigorosi
Termine di recepimento: 29 maggio 2026
La direttiva introduce un nuovo quadro normativo per gli Attestati di Prestazione Energetica (APE), che dovranno essere adeguati ai nuovi requisiti europei.
Tra i principali obblighi:
- Validità massima di 10 anni.
- Emissione da parte di esperti qualificati o certificati.
- Obbligatorietà per gli edifici di nuova costruzione.
- Obbligatorietà per edifici sottoposti a ristrutturazioni rilevanti.
- Obbligatorietà per edifici pubblici o occupati da enti pubblici.
- Obbligatorietà in caso di vendita o locazione.
Inoltre:
- La classe energetica dovrà essere indicata negli annunci immobiliari.
- L’APE dovrà essere mostrato a potenziali acquirenti o locatari.
- Il documento dovrà essere consegnato formalmente all’acquirente o al nuovo conduttore.
Gli edifici pubblici e gli edifici non residenziali dovranno esporre il certificato in una posizione visibile.
3. Nuovirequisiti per gli edifici di nuova costruzione
Termine di recepimento: 29 maggio 2026
Edifici a emissioni zero
- Dal 1° gennaio 2028 per edifici pubblici.
- Dal 1° gennaio 2030 per tutti gli altri edifici.
Potenziale di riscaldamento globale (GWP)
L’APE dovrà includere informazioni relative al Potenziale di Riscaldamento Globale (Global Warming Potential – GWP) lungo l’intero ciclo di vita dell’edificio:
- Dal 1° gennaio 2028 per nuovi edifici superiori a 1.000 m².
- Dal 1° gennaio 2030 per tutti i nuovi edifici.
Predisposizione per l’energia solare
Gli edifici dovranno essere progettati per massimizzare il potenziale di produzione da fonte solare in funzione dell’irraggiamento del sito e agevolare la futura installazione di impianti fotovoltaici o altre tecnologie solari.
4. Impiantitecnici più efficienti e intelligenti
Termine di recepimento: 29 maggio 2026
La direttiva rafforza anche i requisiti relativi agli impianti tecnici.
Tra gli obblighi principali:
- Valutare la prestazione energetica complessiva in caso di modifiche agli impianti.
- Fornire tale valutazione al proprietario dell’edificio.
- Implementare sistemi di monitoraggio e controllo energetico.
- Incrementare la digitalizzazione delle installazioni.
Inoltre, gli impianti di riscaldamento, ventilazione e climatizzazione dovranno essere sottoposti a controlli periodici:
- Ogni 5 anni per potenze nominali superiori a 70 kW.
- Ogni 3 anni per potenze superiori a 290 kW.
Salvo le eccezioni previste dall’articolo 23 della Direttiva.
5. Riqualificazione energetica degli edifici
Termine di recepimento: 29 maggio 2026
La riqualificazione energetica assume un ruolo centrale nella nuova normativa europea.
Passaporto di ristrutturazione
Qualora previsto dalla legislazione italiana, i proprietari potrebbero dover disporre di un:
- Passaporto di ristrutturazione in formato digitale.
- Documento elaborato da esperti qualificati.
- Documento collegato all’Attestato di Prestazione Energetica.
Inoltre, qualora la misura sia tecnicamente ed economicamente sostenibile, la sostituzione di impianti di riscaldamento o raffrescamento dovrà prevedere:
- Sistemi di regolazione automatica della temperatura ambiente.
- Dispositivi di bilanciamento idraulico, ove applicabili.
Le 5 azioni che le imprese italiane dovrebbero iniziare a preparare
1. Effettuareaudit energetici degli edifici
Identificare consumi, inefficienze e opportunità di miglioramento per anticipare i futuri obblighi normativi.
2. Verificarei parcheggi aziendali
Analizzare la necessità di installare infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici, predisposizioni elettriche e parcheggi per biciclette.
3. Pianificare investimenti nella riqualificazione energetica
Intervenire su involucri edilizi, coperture, serramenti, illuminazione e impianti tecnologici per migliorare le prestazioni energetiche.
4. Digitalizzaree monitorare gli impianti
Implementare sistemi intelligenti di gestione dell’energia, monitoraggio dei consumi e integrazione dei dati per ottimizzare l’efficienza operativa degli edifici.
5. Rafforzarela conformità normativa e documentale
Prepararsi alla gestione di APE, passaporti di ristrutturazione, ispezioni impiantistiche e documentazione richiesta dalla futura normativa italiana.
Come impatterà la direttiva sul mercato italiano?
L’Italia sarà uno dei Paesi maggiormente interessati dalla nuova EPBD a causa dell’età media elevata del patrimonio edilizio nazionale e dell’ampio potenziale di efficientamento energetico. Le imprese proprietarie o gestori di edifici commerciali, industriali e logistici potrebbero dover affrontare investimenti significativi nei prossimi anni per adeguarsi ai nuovi standard europei.
Tuttavia, la direttiva rappresenta anche un’opportunità per ridurre i consumi energetici, contenere i costi operativi, incrementare il valore degli immobili e migliorare le performance ESG delle organizzazioni. Le aziende che inizieranno per tempo a pianificare interventi di efficientamento e digitalizzazione saranno in una posizione più favorevole quando le disposizioni europee verranno recepite nell’ordinamento italiano.
EcoGestor Compliance: uno strumento per anticipare la nuova normativa
Il recepimento della Direttiva (UE) 2024/1275 introdurrà nuovi obblighi tecnici, documentali e organizzativi per migliaia di imprese italiane. In questo contesto, EcoGestor Compliance supporta le organizzazioni nell’identificazione e nel monitoraggio dei requisiti normativi applicabili in materia di ambiente, energia e sostenibilità, consentendo di rimanere aggiornate sulle evoluzioni legislative, valutare il proprio livello di conformità e gestire in modo efficace gli adempimenti derivanti dalla nuova regolamentazione europea sull’efficienza energetica degli edifici.
