La Unión Europea ha reforzado su estrategia de descarbonización del parque inmobiliario con la aprobación de la Directiva (UE) 2024/1275 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de abril de 2024, relativa a la eficiencia energética de los edificios (EPBD). La norma, publicada el 8 de mayo de 2024, establece nuevas obligaciones para edificios nuevos y existentes, impulsa la rehabilitación energética y fija el objetivo de alcanzar un parque inmobiliario de cero emisiones en 2050.
Para España, donde gran parte de los edificios fueron construidos antes de la implantación de requisitos energéticos exigentes, la directiva supondrá una importante transformación que afectará a promotores, gestores de inmuebles, empresas industriales, centros logísticos, oficinas, hoteles, centros comerciales y administraciones públicas.
La fecha límite general para la transposición de la Directiva a los ordenamientos nacionales es el 29 de mayo de 2026, momento a partir del cual comenzarán a concretarse en España muchas de las obligaciones actualmente previstas a nivel europeo, aunque a fecha actual todavía no se han publicado.
El edificio de cero emisiones, nuevo estándar europeo
Uno de los pilares de la directiva es la creación del concepto de edificio de cero emisiones, caracterizado por una eficiencia energética muy elevada y unas emisiones operativas nulas o muy reducidas.
La normativa establece que:
- Los edificios nuevos propiedad u ocupados por organismos públicos deberán ser edificios de cero emisiones a partir del 1 de enero de 2028.
- Todos los demás edificios nuevos deberán cumplir este requisito desde el 1 de enero de 2030.
Además, los nuevos proyectos deberán diseñarse para facilitar el aprovechamiento de la energía solar y favorecer la incorporación posterior de tecnologías renovables.
Principales obligaciones que deberán tener en cuenta las empresas
1. Aparcamientos: más puntos de recarga y espacios para bicicletas
Fecha límite de transposición: 29 de mayo de 2026
La directiva introduce importantes requisitos relacionados con la movilidad eléctrica y sostenible:
Edificios no residenciales nuevos o sometidos a renovaciones importantes con más de 5 plazas:
Deberán disponer de:
- 1 punto de recarga por cada 5 plazas de aparcamiento.
- Precableado para el 50 % de las plazas.
- Plazas para bicicletas equivalentes al menos al 15 % de la capacidad media o al 10 % de la capacidad total de usuarios del edificio.
Edificios no residenciales existentes con más de 20 plazas:
Antes del 1 de enero de 2027 deberán contar con:
- 1 punto de recarga por cada 10 plazas o canalizaciones para el 50 % de las plazas.
- Plazas para bicicletas equivalentes al menos al 15 % de la capacidad media o al 10 % de la capacidad total de usuarios.
Si estos edificios son propiedad de organismos públicos o están ocupados por ellos, deberán disponer además de precableado para el 50 % de las plazas antes del 1 de enero de 2033.
Edificios residenciales nuevos o sometidos a renovaciones importantes con más de 3 plazas:
Deberán incorporar:
- Como mínimo 1 punto de recarga.
- Precableado para el 50 % de las plazas.
- Dos plazas para bicicletas por vivienda.
Asimismo, los propietarios de edificios residenciales no podrán rechazar, salvo por causas graves, las solicitudes de instalación de puntos de recarga realizadas por arrendatarios o copropietarios.
2. Certificados de eficiencia energética más exigentes
Fecha límite de transposición: 29 de mayo de 2026
La Directiva establece un nuevo marco para los certificados de eficiencia energética, que deberán adaptarse a los requisitos previstos en su artículo 14 y en el Anexo V.
Las principales obligaciones incluyen:
- Validez máxima de 10 años.
- Emisión por expertos cualificados o certificados.
- Obligatoriedad para edificios nuevos.
- Obligatoriedad para edificios sometidos a renovaciones importantes.
- Obligatoriedad para edificios públicos u ocupados por organismos públicos.
- Obligatoriedad en operaciones de venta o alquiler.
Además:
- La calificación energética deberá aparecer en los anuncios de venta o arrendamiento.
- El certificado deberá mostrarse a potenciales compradores o arrendatarios.
- Será necesario entregarlo formalmente al comprador o inquilino.
Los edificios públicos y los edificios no residenciales deberán exhibir el certificado en un lugar visible y destacado.
3. Nuevos requisitos para edificios de nueva construcción
Fecha límite de transposición: 29 de mayo de 2026
La nueva EPBD incorpora obligaciones específicas para todas las nuevas edificaciones:
Edificios de cero emisiones
- Desde el 1 de enero de 2028 para edificios públicos.
- Desde el 1 de enero de 2030 para el resto de edificios.
Potencial de calentamiento global (PCG)
El certificado energético deberá incorporar información sobre el potencial de calentamiento global a lo largo del ciclo de vida:
- Desde el 1 de enero de 2028 para edificios nuevos de más de 1.000 m².
- Desde el 1 de enero de 2030 para todos los edificios nuevos.
Preparación para energía solar
Los edificios deberán diseñarse para optimizar su potencial de generación solar en función de la irradiación del emplazamiento y facilitar la futura instalación de tecnologías solares.
4. Instalaciones técnicas más eficientes e inteligentes
Fecha límite de transposición: 29 de mayo de 2026
La directiva también eleva las exigencias sobre las instalaciones técnicas de los edificios.
Entre las principales obligaciones destacan:
- Evaluar la eficiencia energética global cuando se modifique una instalación técnica del edificio.
- Facilitar dicha evaluación al propietario.
- Implantar sistemas de monitorización y control energético.
- Incrementar la digitalización de las instalaciones.
Asimismo, las instalaciones de calefacción, ventilación y aire acondicionado deberán someterse a inspecciones periódicas:
- Cada 5 años cuando la potencia nominal útil sea superior a 70 kW.
- Cada 3 años cuando la potencia nominal útil supere los 290 kW.
Todo ello salvo las excepciones previstas en el artículo 23 de la Directiva.
Fecha límite de transposición: 29 de mayo de 2026
Las renovaciones energéticas adquieren un papel protagonista dentro de la normativa europea.
Cuando la legislación nacional lo exija, los propietarios podrán tener que disponer de un pasaporte de renovación:
- En formato digital.
- Elaborado por expertos cualificados.
- Vinculado al certificado de eficiencia energética.
Además, cuando se sustituyan equipos de calefacción o refrigeración y la medida sea técnica y económicamente viable, deberán instalarse:
- Sistemas de autorregulación de temperatura ambiente.
- Dispositivos de equilibrado hidráulico cuando proceda.
Las 5 actuaciones que las empresas deberían empezar a preparar
1. Auditar energéticamente sus edificios
Identificar consumos, ineficiencias y oportunidades de mejora para anticiparse a las futuras obligaciones regulatorias.
2. Revisar sus aparcamientos
Analizar la necesidad de incorporar infraestructura de recarga para vehículos eléctricos, precableado y aparcamientos para bicicletas.
3. Planificar inversiones en rehabilitación energética
Actuar sobre envolventes, cubiertas, ventanas, iluminación y sistemas térmicos para mejorar el rendimiento energético de los edificios.
4. Digitalizar y monitorizar instalaciones
Implantar sistemas inteligentes de control energético, monitorización de consumos e integración de datos para optimizar la operación de los edificios.
5. Reforzar el cumplimiento normativo y documental
Preparar la gestión de certificados energéticos, pasaportes de renovación, inspecciones de instalaciones y evidencias de cumplimiento derivadas de la futura normativa española.
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